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房地产、住房与舆论

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住房作为社会契约

在房地产领域，外国财富与新加坡人日常生活的接触最为直接。近80%的居民人口住在建屋发展局兴建的公共组屋中，其中大部分由住户以长期租约的形式拥有。1对大多数公民而言，组屋是他们一生中拥有的最大资产，也是其退休储蓄的主要载体；第D部分第I章所述的中央公积金帮助他们为购屋筹资。这项资产的价值，以及下一代能否买得起组屋，是政府执政合法性的核心所在。

外国人基本上被排除在这一市场之外。非居民不得向建屋发展局购买组屋，永久居民则须满足相关条件并受配额限制。2《1976年住宅产业法》限制外国人未经政府批准购置有地住宅，例如独立式和半独立式洋房；外国人则可购买私人公寓。3因此，外国财富主要在私人公寓市场展开竞争，并通过永久居民和入籍公民进入有地住宅和转售组屋市场。

额外买方印花税

管理外国需求的主要工具是额外买方印花税，在普通买方印花税之外另行缴纳。该税于2011年12月作为一系列房地产降温措施之一推出。4其对外国人适用的税率已逐步上调。据新加坡国内税务局的资料，自2013年1月12日起为15%，自2018年7月6日起为20%，自2021年12月16日起为30%。5

2023年4月26日午夜前不久，政府宣布自次日起将外国人适用的税率翻倍至60%。自2023年4月27日起，外国人购买任何住宅均须缴纳60%，实体则缴纳65%。新加坡公民购买首套房产无须缴纳，第二套缴纳20%，其后每套缴纳30%；永久居民则分别缴纳5%、30%和35%。6将住宅转让给受托人同样适用65%的税率。该税须预先缴纳。只有当房产是为可识别的个人受益人持有时，才可申请退税，退至适用税率最高的受益所有人的税率。信托税率于2022年5月9日首次推出，当时为35%；它堵住了富裕家庭为下一代持有房产所使用的途径。7

部分外国人可依据自由贸易协定享受公民待遇。冰岛、列支敦士登、挪威和瑞士的国民及永久居民，以及美国国民，享有与新加坡公民相同的印花税待遇。这对考虑移居新加坡的瑞士客户具有实际意义。8

2023年4月：原因与反应

2023年加税的时机反映了上文所述的疫情后财富流入潮。2023年第一季度，外国人占私人住宅购买量的6.9%，而一年前为3.1%，为2018年以来的最高水平。在价格1000万新元或以上的住宅市场，截至4月的一年内，永久居民的购买量占17%。9国家发展部长李智陞（Desmond Lee）解释说，政府的目标是优先照顾购屋自住的新加坡人，同时抑制本地和外国投资者的需求。10

市场的反应符合预期。分析人士称新税率为全球最高之一，并预计外国人的兴趣会降温；一位顾问则警告说，这可能使部分富裕外国人打消在新加坡安家的念头。11这种取舍是有意为之。一个希望吸引家族办公室的政府，同时也选择让这些家族办公室的所有者在购房时付出高昂代价，除非他们成为永久居民或公民。这项措施由此将房产问题与居留问题联系起来：通过居留投身新加坡的外国财富，所付代价低于仅仅停泊在砖瓦之中的外国财富。

在国内对财富征税

财富的流入也影响了国内税收政策。新加坡不征收资本利得税、遗产税，也不征收一般财富税，这是其吸引力的一部分。不过，自2022年以来，政府提高了针对高收入和昂贵房产的税负。自2024课税年度起，居民个人应税收入超过50万新元的部分按23%征税，超过100万新元的部分按24%征税；IRAS称其为现行最高个人所得税税率。12对于2023年2月15日或之后购买的住宅，买方印花税对售价介于150万新元至300万新元之间的部分提高至5%，超过部分提高至6%，而此前的最高税率为4%。13高价值住宅的房产税税率也于2023年和2024年分两步上调。14

以欧洲标准衡量，这些措施幅度不大。但它们表明，政府认为在政治上有必要让富人作出看得见的贡献。对于流动性强的家庭，新加坡的税制依然具有吸引力；与此同时，在新加坡持有昂贵房产和赚取极高收入的负担已经加重。

舆论与可见财富的政治

新加坡的舆论很少以抗议的方式表达。它通过选举、国会质询、网络辩论以及政府自身的民意反馈渠道发声。在外国财富问题上，有三种担忧反复出现。第一是住房成本，上述措施正是针对这一问题。第二是对好工作、学位和社会地位的竞争，这与第J部分第IV章所探讨的关于外国专业人士的辩论相互交叠。第三是担心来源可疑的财富能在新加坡社会买到一席之地。

第三种担忧在2023年8月之后愈发强烈。洗钱案的嫌疑人曾住在豪宅里，驾驶豪华汽车，出入的圈子包括体面的企业和专业人士。他们的被捕表明，新加坡对富人的吸引力同样吸引了罪犯，而金融中心的把关人并非总是看得足够仔细。因此，下一节讨论的政府回应，也是对舆论的回应。其传递的信息是：新加坡将继续欢迎富人，但只欢迎那些财富经得起审查的人。

注释

  1. Wikipedia，“Public housing in Singapore”（2026年11月访问）：2025年，“close to 80%”的居民人口住在公共组屋中，低于2000年88.0%的最高水平。↩
  2. 建屋发展局关于HDB组屋购买资格的规定：外国人无资格购买；永久居民可在满足条件的情况下购买转售组屋；2010年引入非马来西亚籍永久居民配额。↩
  3. Residential Property Act 1976 (2020 Rev Ed)，尤其是关于受限制住宅产业及部长批准的规定；新加坡土地管理局，土地交易审批组（Land Dealings Approval Unit）。↩
  4. 额外买方印花税自2011年12月8日起实施，外国人适用税率为10%。↩
  5. 新加坡国内税务局，“Additional Buyer’s Stamp Duty (ABSD)”（iras.gov.sg，2026年11月访问），历年税率表：外国人2013年1月12日至2018年7月5日为15%，2018年7月6日至2021年12月15日为20%，2021年12月16日至2023年4月26日为30%。↩
  6. 新加坡国内税务局，“Additional Buyer’s Stamp Duty (ABSD)”（iras.gov.sg，2026年11月访问）：2023年4月27日或之后的税率为新加坡公民0%、20%和30%，永久居民5%、30%和35%，外国人购买任何住宅60%，实体和受托人65%。↩
  7. 新加坡国内税务局，“Additional Buyer’s Stamp Duty (ABSD)”（iras.gov.sg，2026年11月访问）：转让给受托人的住宅适用65%的ABSD（信托）；若房产“held on trust for one or more identifiable individual beneficiaries only”，可以退税方式获得减免，金额相当于65%与适用税率最高的受益所有人的税率之间的差额；须预先缴纳，并在六个月内申请退税；2022年5月9日至2023年4月26日的受托人税率为35%。↩
  8. 新加坡国内税务局，“Foreigners Eligible for ABSD Remission under Free Trade Agreements (FTAs)”（iras.gov.sg，2026年11月访问）：冰岛、列支敦士登、挪威或瑞士的“Nationals or Permanent Residents”以及美国国民“accorded the same stamp duty treatment as Singapore Citizens”；详细条件见Stamp Duties (Free Trade Agreements) (Remission of ABSD) Rules。↩
  9. “Foreigners face sky-high ABSD: developers, investors and home buyers feel the impact”，Yahoo Finance Singapore，2023年4月28日，引用Huttons Asia的数据（2023年第一季度外国人占私人住宅购买量的6.9%，2022年第一季度为3.1%，为2018年第一季度以来最高）以及PropNex的数据（截至4月18日的一年内，永久居民占1000万新元或以上住宅购买量的17%）。↩
  10. Yahoo Finance Singapore，2023年4月28日，同上，引述李智陞的话：政府的目标是“prioritise Singaporeans who are buying for owner-occupation”。↩
  11. Yahoo Finance Singapore，2023年4月28日，同上：星展集团研究部（DBS Group Research）称60%的税率为“one of the highest rates globally”；JLL的Chia Siew Chuin表示，“the substantial ABSD imposed on foreign buyers could discourage some of the wealthy from setting up homes in Singapore”。↩
  12. 新加坡国内税务局，“Individual Income Tax rates”（iras.gov.sg，2026年11月访问）：自2024课税年度起，应税收入500,001新元至1,000,000新元的部分按23%征税，超过1,000,000新元的部分按24%征税，“The current highest personal income tax rate”。↩
  13. 新加坡国内税务局，“Buyer’s Stamp Duty (BSD)”（iras.gov.sg，2026年11月访问）：2023年2月15日或之后的住宅，首18万新元按1%，其次18万新元按2%，其次64万新元按3%，其次50万新元按4%，其次150万新元按5%，余额按6%；2018年2月20日至2023年2月14日的最高税率为4%。↩
  14. 2022年财政预算案上调年值较高的自住及非自住住宅的房产税税率，分别自2023年1月1日和2024年1月1日起分两步实施。↩

本文仅供一般参考，不构成法律或税务意见，不能替代针对个案的专业咨询，亦不建立律师与客户关系。本文反映截至以下时间的法律状况：十月 2026.

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